При продаже недвижимости иногда возникают конфликты между сторонами сделки, при этом одна из сторон в момент исполнения договора отказывается от подписания акта приема-передачи, тем самым ставя под угрозу совершение сделки.
В это случае, по общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 458 ГК РФ, необходимо руководствоваться тем, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
- вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
- предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Для купли-продажи недвижимости закон предусматривает специальные правила.
Так, согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Таким образом, закон предусматривает составление отдельного документа, подтверждающего факт передачи недвижимости (в данном случае домовладения - земельного участка с находящимся на нем домом) продавцом покупателю (передаточный акт) в указанный в договоре срок, и ответственность в случае уклонения от его подписания. Если проблем по передаче недвижимости покупатель разумно предвидеть не может, то, конечно же, лучше так и оформить такую передачу. При этом в договоре следует предусмотреть обязанность покупателя принять домовладение в определенный срок путем подписания передаточного акта и ответственность за уклонение покупателя от его подписания в указанный в договоре срок в виде штрафа и возмещения убытков в полном объеме сверх штрафа (см. гл. 23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ предусматривает возможность выбора подходящего способа: неустойки, удержания вещи, задатка и т.д.).
Во избежание недоразумений можно поступить следующим образом: подписать договор и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности оформить фактическую передачу "товара" (передать ключи, документацию, обеспечить покупателю реальный доступ и т.д.) и подписать передаточный акт, затем вместе с договором подать его в Росреестр.
Но если "товар" фактически принят (см. выше) или с передачей недвижимости покупателю препятствий нет, то условие о передаче недвижимости можно включить в договор отдельным разделом (закон не содержит запрета): "недвижимость" передана покупателю до подписания договора; претензий по состоянию земельного участка и дома, к работе коммуникаций нет; наличие подключений водо-, газо-, теплоснабжения и водоотведения подтверждается; вся документация (проект, квитанции и т.д.), комплект ключей от ворот, входных дверей, дверей комнат покупателю переданы и т.д.
Иногда в Росреестре требуют "выделить" передаточный акт в отдельный документ. Такое требование незаконно, и его можно оспорить в суде.
Помощник прокурора Быкова Д.О.